Bairros das regiões Sul e Norte de Juiz de Fora se valorizaram nos últimos anos com a construção de empreendimentos comerciais. A instalação de diferentes tipos de negócios tem tornado essas áreas atrativas a investimentos e criado um vetor de crescimento que se reflete de forma positiva no mercado imobiliário. Além de propiciar demanda por imóveis residenciais, há aumento do valor dos já existentes em até 20%, conforme projeção de entidades do setor. Na prática, isso significa dizer que um apartamento avaliado em R$ 200 mil pode passar a custar R$ 240 mil sem sofrer qualquer intervenção. O impacto no preço ocorre apenas pelo fato de o bem estar localizado no entorno de um desses empreendimentos. A partir de agora, a tendência é que essa movimentação ocorra em outras áreas, como Cidade Alta e região Nordeste, que estão prestes a receber outros negócios.

Para o presidente da Federação Nacional dos Corretores de Imóveis (Fenaci), Antonio Marcos Soldera, a valorização de imóveis residenciais aumenta conforme o tipo de investimento feito na região. “Varia, em média, entre 15% e 20%, dependendo do tipo de empreendimento. São vários os fatores que valorizam, dentre eles, a localização. Um ponto muito importante é que se tenha proximidade de vários serviços”, destaca. “Quando se ergue um empreendimento comercial mais gente é atraída, sendo assim, vai haver mais opções de serviços para atender aquela região. Todo mundo quer morar num lugar que tenha serviços e comércio por perto. Agora, os impactos da instalação de um prédio comercial são diferentes de um shopping center.”

Soldera explica que os shoppings são os responsáveis pela maior valorização de uma região. “É o tipo de empreendimento que deixa o morador próximo de quase tudo que ele precisa para sua comodidade. Também traz uma movimentação maior no entorno, propiciando uma série de benefícios, como infraestrutura. A chegada de um shopping é acompanhada de ações como adequação viária, melhorias na distribuição de água e na captação de esgoto. Há uma série de mudanças que são feitas por exigência do Poder Público, para acompanhar a demanda.”

A inauguração do Independência Shopping, em 2008, favoreceu o aquecimento imobiliário na região Sul de Juiz de Fora. O empreendimento trouxe 136 lojas satélites, quatro âncoras, seis megalojas e cinco salas de cinema para a cidade. Ainda há a expectativa de realização de expansão de 42% da área bruta locável (ABL), o que seria responsável por atrair novas marcas comerciais, aumentar as vendas e elevar o fluxo de pessoas.

Localizado no Bairro Cascatinha, o shopping trouxe valorização para a área do entorno, que compreende bairros como Estrela Sul (Santa Luzia) e São Mateus, que têm recebido novos investimentos. “Antes de um empreendimento comercial ser construído, são feitas pesquisas que, por si só, indicam a valorização da região, pois apontam onde está o vetor de crescimento do município, o que acaba por atrair outros investimentos, gerar novos empregos e demandas”, analisa o delegado do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci) na Zona da Mata, Reinaldo Fontes.

Ao lado do shopping foi construído o Independência Trade Hotel, de custo estimado em R$ 50 milhões, que, além de apartamentos para hospedagem, possui estrutura para a realização de eventos. Na mesma região, está localizado o Hospital Monte Sinai, que é referência hospitalar para 150 municípios da Zona da Mata. Atrás do Independência Shopping há o Edifício Rossi 360 Home Business, que engloba imóveis residenciais e comerciais, o Supermercado Bretas e o Spazio Design, um complexo com 22 lojas direcionadas aos setores de móveis, decoração e design numa ABL de 5.800 metros quadrados. O Spazio passa hoje por obras de expansão que prevê a ampliação da ABL para dez mil metros quadrados e o aumento do número de lojas para 32.

Movimento de expansão é contínuo na Zona Norte

A região Norte de Juiz de Fora é considerada hoje como uma das mais promissoras à atração de investimento. “Os bairros dessa área têm se valorizado muito por conta de empreendimentos comerciais que já se instalaram e por aqueles que estão por vir. Posso até acrescentar que houve uma valorização geral nos imóveis em Juiz de Fora após a implantação da Mercedes-Benz em nossa cidade”, afirma Reinaldo Fontes, delegado do Creci na Zona da Mata, lembrando de um movimento iniciado há quase 20 anos. A fábrica da montadora está situada no Bairro Barreira do Triunfo e foi inaugurada em 1999.

O investimento mais recente e de grande impacto para economia da cidade foi a construção do Shopping Jardim Norte, no Bairro São Dimas. Orçado em R$ 120 milhões, o empreendimento foi construído num terreno de 80 mil metros quadrados e possui ABL de 36.700 metros quadrados. No local estão instaladas 140 lojas satélite, sete âncoras, oito megalojas e seis salas de cinema e games. Em média, o shopping recebe 300 mil visitas por mês.

A escolha da localização foi feita após a realização de estudos. “O Jardim Norte foi construído após pesquisa Ibope apontar a região como ideal para receber um empreendimento desse porte. O eixo Centro/Zona Norte de Juiz de Fora era historicamente carente de uma opção bem estruturada de compras, lazer e serviços”, afirma a representante da administradora do shopping, Ana Luiza Arbex.

A inauguração ocorreu em julho do ano passado, e, em menos de um ano de funcionamento, o shopping já repercute no desenvolvimento das áreas adjacentes. “Todo equipamento de grande porte é um agente transformador do seu entorno. Desde o lançamento do projeto, surgiram novos empreendimentos e melhorias na região e, naturalmente, elas vão continuar a se desenvolver com mais investimentos comerciais e urbanos, públicos e privados. O projeto foi pensado para trazer mais conforto aos consumidores, e, por isso, mantemos parceria com os órgãos públicos para melhorar a experiência dos clientes, seja no acesso ao shopping ou na segurança de quem vem “, diz Ana Luiza.

Antes mesmo da inauguração do Jardim Norte, duas lojas iniciaram o processo de aquecimento no entorno. Uma delas foi a Havan, que começou a operar em maio de 2015, numa área de 7.100 metros quadrados. De acordo com a assessoria da empresa, o potencial de consumo da Zona Norte foi o principal fator que motivou sua instalação no local. “Identificamos um número expressivo de habitantes da região que tem necessidade de produtos variados.” A outra foi o Supermercado Bretas, responsável por atrair uma demanda diária de consumidores. A assessoria não informou os números relativos à unidade.

Para o gerente de marketing do Bahamas, Nelson Júnior, a Zona Norte merece atenção. “É uma área que está sempre em observação, pois tem crescido muito e criado uma grande demanda de consumidores.” A rede possui quatro supermercados localizados nos bairros Benfica, Jóquei, Francisco Bernardino e Fábrica. “Estamos sempre de olho nesta movimentação para atender melhor o cliente e verificar se há a necessidade de novos investimentos. Recentemente, revitalizamos o Bahamas Mix do Jóquei por conta do aumento da demanda de consumidores.”

Indústria alimentícia deverá ser novo fator de propulsão

A expectativa é a de que outros investimentos imobiliários possam ocorrer na região futuramente. A chegada da fábrica de massas e biscoitos M. Dias Branco, prevista para operar em 2019, é um dos fatores que aumenta a aposta. O empreendimento será instalado num terreno de 600 mil metros quadrados na BR-040. Também foi sinalizada a intenção de o grupo investir na construção de um moinho de trigo e um centro de distribuição, o que ampliaria ainda mais a atração de investimentos para a região.

A esperada revitalização do Distrito Industrial (DI), localizado no Bairro Benfica, também faz investidores voltarem os olhos para a Zona Norte. O DI comporta hoje cerca de 120 empresas num espaço de mais de quatro milhões de metros quadrados. O projeto é fruto de parceria entre a Companhia de Desenvolvimento Econômico (Codemig), o Sebrae e a Federação das Indústrias do Estado de Minas Gerais (Fiemg).

Além disso, a Prefeitura de Juiz de Fora (PJF) planeja a criação de uma nova fronteira de investimentos que possibilite ligar o Distrito Industrial ao Porto Seco, responsável pelo recebimento e depósito de cargas na BR-040.

Segundo o secretário de Desenvolvimento Econômico, Trabalho e Turismo, João de Matos, proprietários de terrenos limítrofes teriam sinalizado intenção em comercializar as áreas que podem se tornar de interesse público. A ligação pode estimular a geração de negócios pelas empresas que integram o DI e facilitar a chegada de matéria-prima e o escoamento da produção.

Cidade Alta ganha mais prédios residenciais e loja de supermercado

O mercado imobiliário também considera como promissores os bairros da Cidade Alta. Além da conclusão de obras de edifícios residenciais, já está confirmada a construção de empreendimentos comerciais que tendem a valorizar ainda mais a região. Este mês, começam as obras para a construção de uma loja do Bahamas na BR-440, em São Pedro. “Acreditamos que será o marco do início de uma ocupação. No nosso entendimento, o supermercado vai motivar a atração de novos negócios, tanto comerciais como residenciais”, observa Nelson Júnior.

Segundo ele, desde 2011, a rede Bahamas realiza estudos para compreender as demandas dos consumidores da cidade e, assim, definir onde investir. “A BR-440 pode se tornar um grande corredor comercial, e foi pensando nesta oportunidade, de atender uma região que tem tudo para crescer, que nós decidimos investir.” A loja terá a bandeira Bahamas Mix e está orçada em R$ 15 milhões.

O supermercado que já existe no Bairro São Pedro também será modificado futuramente. “A região cresceu tanto que não temos suportado a capacidade de atendimento. O local vai virar um pátio com várias lojas comerciais, e, no terreno ao lado, iremos construir uma unidade mais ampla do supermercado.”

De olho no fluxo da MG-353

Outro investimento do Grupo Bahamas será a abertura de uma unidade mix no Bairro Grama. Além do aumento populacional do bairro e da região do entorno, que compreende Bandeirantes e Bom Clima, a empresa visa facilitar o atendimento de clientes de outros municípios – ali é a principal porta de entrada dos turistas que chegam pela MG-353. “Muitos comerciantes que chegam para abastecer os negócios não precisarão entrar mais na cidade para ir ao supermercado.” O investimento também é estimado em R$ 15 milhões.

Na avaliação de Reinaldo Fontes, delegado do Creci, além da localização, fatores como acessibilidade, crescimento populacional e cessão de incentivos municipais são determinantes para que um empreendimento comercial escolha uma região. Uma vez instalado o negócio, a valorização dos imóveis residenciais do entorno acontece de forma natural.