Volta às aulas presenciais reaquece setor imobiliário de Juiz de Fora

Com a volta às aulas presenciais em muitos colégios e a retomada gradual das atividades regulares na Universidade Federal de Juiz de Fora (UFJF), o setor imobiliário já vem sentindo os impactos do aumento da busca por apartamentos na cidade, principalmente por estudantes. Os imóveis procurados durante o fim de ano, período em que as pessoas geralmente se preparam para uma mudança, têm perfis parecidos, e a preferência é maior por apartamentos pequenos e com fácil acesso às instituições de ensino e aos pontos de ônibus em que há linhas para a UFJF. Em outros segmentos econômicos, há também a expectativa de que essa movimentação reaqueça o comércio da cidade como um todo.

A retomada das atividades presenciais foi o que impulsionou a estudante Júlia Paes, de 23 anos, a voltar a procurar um imóvel em Juiz de Fora. “Durante a pandemia eu fui pra minha cidade e mantive meu antigo apartamento aqui por um ano, mas como não havia nenhuma previsão de volta às aulas, decidi deixar o imóvel”, ela explica. Agora, Júlia sentiu a necessidade de voltar para a cidade para acompanhar as aulas, ainda mais considerando que o semestre suplementar de seu curso já começou. Atualmente, ela tem ido e voltado para Volta Redonda (RJ), cidade localizada a cerca de 185 quilômetros de Juiz de Fora, mas com a expectativa de que no ano que vem sejam ofertadas mais matérias presenciais, ela e dois amigos passaram a procurar um apartamento para alugar juntos.

Para Júlia, o processo de procurar um apartamento funcionou basicamente consultando imobiliárias na internet e visitando os apartamentos pré-selecionados. O mesmo aconteceu com Ana Clara Fonseca do Amaral, de 19 anos, também de Volta Redonda (RJ). Ela foi aprovada para o curso de Ciência da Computação durante a pandemia e, apesar de estar buscando imóveis na internet desde novembro, a expectativa de que as aulas presenciais voltassem totalmente no ano que vem foi o que fez com que ela sentisse que precisava decidir de forma mais rápida. “Isso me impactou e fez com que eu começasse minha busca antes do que eu esperava”, diz.

Perfis dos imóveis

O proprietário e fundador da Brasil Imóveis, Heuder Santana, notou que com a notícia do retorno gradual, em novembro, a procura por apartamentos de um ou dois quartos e próximos a colégios e universidades já aumentou. Mas outras características são observadas nesse tipo de imóvel, o que faz com que as imobiliárias percebam quais são os perfis dos consumidores: geralmente, são imóveis que têm fácil acesso a transporte público, com contratos mais flexíveis e com valores entre R$ 800 e R$ 1.300 por mês. A única mudança observada, de acordo com os especialistas, é que agora há também uma priorização de espaços abertos e com varandas, mesmo em imóveis pequenos.

Segmento está otimista

Os estudantes são quem mais têm movimentado a busca por imóveis nas imobiliárias locais. É o que conta Diogo Souza Gomes, presidente da Associação Juiz-Forana das Administradoras de Imóveis (Ajadi) e CEO da Imobiliária Souza Gomes, ao observar o panorama como um todo. Ele destaca que os dois casos observados pela Tribuna são bastante comuns: tanto o dos estudantes retornando após terem entregado os apartamentos no ano passado, como o daqueles que estão chegando para morar na cidade pela primeira vez. “As expectativas para 2022 são muito boas para o setor imobiliário, e a tendência é de aumento nos preços dos imóveis. As vendas estão muito aquecidas, e com os lançamentos puxando o valor para cima, e isso impacta diretamente no valor do aluguel”, explica.

Para Heuder Santana, as expectativas também são positivas, com a previsão de que mais imóveis sejam alugados entre o fim de dezembro e o início de janeiro. “Já havíamos observado que a procura por esses imóveis estava aumentando por conta dos colégios e cursinhos da cidade, mas com o anúncio da UFJF sobre a volta às aulas, a demanda aumentou, e o mercado ficou ainda mais aquecido”, diz.

Maior procura

Em algumas imobiliárias, a procura on-line é predominante, já que muitos cursos ainda não voltaram totalmente, o que pode indicar que algumas pessoas estão esperando o momento em que as atividades voltarão a ser totalmente presenciais. Por isso, Paulo Renato da Silva, um dos proprietários da Locato Imóveis, acredita que ainda existe um clima de cautela em relação aos aluguéis: “Isso pode estar acontecendo porque muitas pessoas estão com receio de se comprometer com um contrato, já que ainda há incertezas em relação à pandemia”. Mesmo assim, os impactos são notáveis: a procura através de anúncios na internet e ligações telefônicas está maior do que em qualquer outro período da pandemia.

Júlio Ribeiro, da imobiliária Ribeiro e Amaral, também percebe esse padrão. Ele conta que existe muita pesquisa no site no momento. “A pesquisa aumentou cerca de 30% em comparação com o resto do ano, e se comparar com o mesmo período do ano passado, dobrou”. Sua expectativa, no entanto, é de que a maioria dos contratos seja feita em janeiro. Ele também observa que, com a volta às aulas, não são somente os estudantes que retornam para a cidade, mas também todos os professores e profissionais da educação que tinham deixado suas casas em Juiz de Fora ou que começarão a atuar agora.

Com retração, comércios fecharam as portas

Ao andar pelas ruas de Juiz de Fora, é possível observar muitas lojas que fecharam durante a pandemia com placas de “aluga-se” nas portas. Emerson Beloti, presidente do Sindicato do Comércio de Juiz de Fora (Sindicomércio), observa que essas lojas estão fechadas por vários motivos, sendo o primeiro a sensação de instabilidade que ainda acompanha todo o setor. “O empresário que tem matriz e quer montar uma filial pensa duas vezes antes de abrir uma segunda loja, enquanto aquele que está montando um negócio está oscilante e mais comedido”. Ele também explica que, pelo fato de os contratos serem regrados por um determinado período, existe o receio de não se conseguir sustentar o aluguel durante o tempo previsto e, com isso, acabar sendo necessário pagar a multa contratual.

Mesmo assim, ele afirma que, com a retomada gradual das atividades na cidade e o avanço da vacinação, já é possível notar uma recuperação no setor. “Antes da pandemia era difícil encontrar lojas fechadas em Juiz de Fora. Com a pandemia, fecharam centenas de empresas, e agora estamos retornando com algumas lojas”, pondera. Beloti observa também que esse setor ainda está passando por dificuldades e não se equilibrou por completo, mas frisa que “ainda existem algumas lojas fechadas, mas não na proporção de seis meses atrás.”

Em 2018, o Sindicomércio fez um levantamento que revelou que 70% dos imóveis comerciais da cidade eram alugados. Para Beloti, isso provavelmente se manteve, já que “com o ano da pandemia, os empresários estão sem dinheiro, ainda mais para comprar um imóvel”. Mas ele também afirma que isso pode fazer bastante diferença na vida dos comerciantes.

O presidente da Associação Juiz-Forana das Administradoras de Imóveis, Diogo Souza Gomes, também diz que o setor de imóveis comerciais foi o que sofreu maior retração durante a pandemia, já que muitas empresas precisaram fechar seus pontos comerciais ou usaram este fato como estratégia para um novo formato de negócio. Já nas vendas, ele afirma que os “imóveis de baixa renda tiveram maior redução de procura, o que se justifica pela alta perda de renda e potencial de financiamento”.

Expectativa de recuperação

Apesar de a pandemia ter impactado o consumo e levado ao fechamento de estabelecimentos, a expectativa é de que com o arrefecimento do cenário epidemiológico, o comércio possa se recuperar, também impulsionado pela volta às aulas presenciais e pela maior circulação de pessoas pela cidade, inclusive nos setores mais movimentados por estudantes. “Com a volta das aulas na UFJF, todos os setores são afetados. Desde bares até livrarias”, afirma o presidente do Sindicomércio, Emerson Beloti. Para ele, o fato de escolas e cursinhos voltarem a funcionar presencialmente já promete um aumento significativo nas vendas de setores de vestuário, por conta dos uniformes, e papelarias, por exemplo, que sofreram bastante com o período.

Conforme Diogo Souza Gomes, os sinais de recuperação no setor de imobiliárias também já podem ser sentidos. “Por mais que o valor da locação não seja o mesmo de antes, já vemos um aumento na procura e um movimento de negociação para abertura de novos negócios. Uma outra movimentação que chama atenção é o aumento da procura por lojas um pouco maiores e em bairros, justamente por causa do custo”. Ele também explica que, durante o pior momento da pandemia, com a adaptação das lojas à internet, muitas empresas acabaram percebendo que não precisavam ter, necessariamente, como foco da procura, uma localização central.

IGP-M ainda é obstáculo nas negociações

Entre as imobiliárias ouvidas pela Tribuna, é unanimidade que o Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M), normalmente utilizado como base para o aumento dos preços do aluguel, foi um problema durante as negociações imobiliárias neste ano, já que os valores foram altos. “Passamos por um período de IGP-M totalmente fora da curva, chegando a 37%, e isso impactou muito nos últimos meses. Em regra geral, a maioria dos contratos aos quais tivemos acesso foram negociados por outro índice ou tiveram um acordo próximo de 10%”, explica Diogo Souza Gomes.

O presidente do Sindicomércio, Emerson Beloti, também reconhece que esse foi um problema para muitos comerciantes. Isso levou o Sindicomércio, junto com mais 24 sindicatos no país, a entrar com uma ação no Supremo Tribunal Federal (STF) pedindo a substituição desse índice nos contratos de locação. Conforme o presidente do sindicato, o uso desse índice como base para o valor dos aluguéis é um dos grandes medos na hora de alugar um imóvel.

“Muitas pessoas já têm empresa e estão com dificuldade na renovação do contrato, outros querem inaugurar um negócio mas têm medo de assinar um contrato em que o reajuste é por IGP-M. Por isso tudo, a gente espera que, independentemente da ação, haja um bom senso dos proprietários de orientarem as locadoras para que o reajuste seja feito com base no Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA)”, diz.

Apesar de cada imobiliária ter usado uma estratégia diferente, o que todas recomendam é um diálogo claro com os locatários e a busca por uma negociação que seja benéfica e justa. Para Paulo Renato, da Locato Imóveis, por exemplo, todo esse cenário significou, basicamente, parar de usar o IGP-M nas negociações: “Nós optamos por trabalhar com os outros índices que correspondem mais ao valor da inflação”, exemplifica.