Saiba como funciona a venda de imóvel com financiamento ativo

A compra da casa própria pode ser considerada por muitos consumidores como uma aquisição definitiva, já que se trata de uma transação que imobiliza grande quantidade de capital e, quase sempre, é realizada por meio de financiamento de longa duração. Porém, pode ocorrer de o proprietário ter que se desfazer do imóvel antes de quitá-lo integralmente. O mercado abre esta possibilidade, mas especialistas alertam que é preciso estar bem informado quanto aos procedimentos.

O vice-presidente da Associação Juiz-forana de Administradores de Imóveis (Ajadi), Diogo Souza Gomes, afirma que a venda de um imóvel com financiamento ativo é um procedimento simples, embora pouco conhecido pelos consumidores. “Em alguns casos, o interessado só descobre que pode vender o imóvel que ainda está financiado quando precisa muito trocar de lar e conversa com um corretor sobre as possibilidades.”

Segundo ele, a mudança no perfil dos consumidores tem aumentado a demanda por este tipo de transação. “É cada vez mais difícil o cliente ficar no mesmo imóvel durante os 20 ou 30 anos de financiamento e, por isso, os bancos têm facilitado essa quitação, para as famílias partirem para uma nova aquisição sem dificuldades.”

O representante comercial Eduardo Carvalho não sabia da possibilidade. Ele conta que tem adiado a compra pela preocupação de assumir um financiamento por muitos anos e precisar mudar de endereço futuramente. “Tenho grande vontade de ter o meu apartamento, mas como o meu trabalho exige que eu viaje para diferentes estados, o meu receio sempre foi assumir um compromisso de pagamento que pudesse ter um prazo maior do que o meu período de estadia na cidade.”

Na avaliação de Diogo, a maior vantagem da venda do imóvel com financiamento ativo é eliminar este tipo de preocupação do consumidor. “É uma oportunidade que garante a tranquilidade de poder financiar, sem ter a obrigação de permanecer no imóvel até a sua quitação.”

Venda pode ser feita com novo financiamento

A venda do imóvel com financiamento ativo pode ser realizada com o pagamento à vista ou por meio de um parcelamento feito pelo novo comprador. “Quando um imóvel é financiado, ele recebe um gravame (ônus real) chamado de alienação fiduciária, cujo credor é o banco financiador. Isto significa que o bem não fica em nome do comprador original, mas da instituição que o financiou”, esclarece a economista e professora da UFJF, Fernanda Finotti Perobelli.

Desta forma, na venda deste imóvel, será necessária a participação da instituição financeira. No caso do pagamento à vista ou parcelado diretamente com o comprador original do imóvel, o primeiro passo é quitar o saldo devedor. “É preciso entrar em contato com o banco, que irá averiguar os valores corrigidos e emitir um boleto que deve ser pago por quem está vendendo o imóvel. Após o pagamento, será emitida uma carta declarando que o bem se encontra livre de quaisquer ônus e débitos. Este documento deverá ser averbado no cartório de imóveis para liberação do gravame da alienação fiduciária na matrícula do imóvel”, explica Fernanda.

Com esta liberação, o comprador original terá o direito pleno da propriedade sobre o imóvel. “Assim poderá ser lavrada e registrada uma nova escritura pública de compra e venda, transação em que ele irá transferir o imóvel quitado ao novo comprador.”

A especialista ressalta que ao vender o imóvel, o comprador original receberá somente a diferença entre o valor da venda e o saldo devedor, já que uma parte do recurso foi utilizada para quitar o boleto final emitido pelo banco.

Negociação
A economista e professora da UFJF, Fernanda Finotti Perobelli esclarece que, caso o novo comprador decida financiar a compra, o primeiro passo também será solicitar a informação sobre o saldo devedor junto ao banco.

“A partir disso, um novo contrato de compra e venda será firmado entre o comprador original, que irá figurar agora como vendedor; o novo comprador; e a instituição financeira, que aparecerá na qualidade de credora.”

Neste novo contrato, parte do valor do financiamento será utilizada para quitar o saldo devedor. “Supondo que este débito original seja de R$ 80 mil, e o valor da venda pelo segundo comprador seja de R$ 200 mil, o banco irá repassar ao comprador original apenas R$ 120 mil.”

Fernanda explica que deverá constar no contrato uma cláusula que concede quitação ao comprador original. Depois da assinatura do documento, ele será registrado em cartório de imóveis, e os trâmites serão os mesmos da compra à vista. “Cabe ressaltar que esta dinâmica é utilizada quando ambos os financiamentos do imóvel são realizados na mesma instituição financeira. Quando os bancos são diferentes, será necessário o processo de interveniente quitante (QI) ou interveniência financeira.”

Quando a transação envolver bancos distintos, o saldo devedor será apurado pelo banco credor, que entrará em contato com o banco do novo comprador para a elaboração do contrato.

Outras formas de pagamento
Também é possível a compra e venda de um imóvel com financiamento ativo por meio de consórcio imobiliário, transferência de imóveis o uso de crédito do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). “Em todas estas situações, o procedimento é muito semelhante”, destaca Fernanda.

Especialistas recomendam auxílio de profissional

Embora os trâmites para a venda de um imóvel com financiamento ativo sejam similares em diferentes condições, a dinâmica do processo pode ser diferente de uma instituição financeira para a outra.

De acordo com o vice-presidente da Associação Juiz-forana de Administradores de Imóveis (Ajadi), Diogo Souza Gomes, a Caixa Econômica Federal, por exemplo, não realiza o processo de interveniente quitante com outros bancos. “Se o vendedor tem um financiamento imobiliário em outro banco e o comprador quer adquirir o imóvel com um novo financiamento na Caixa, essa transação não acontece. A Caixa não quita com outros bancos, mas o contrário é possível.”

A Tribuna entrou em contato com a assessoria da Caixa, mas não obteve retorno sobre o assunto. Também foram procurados os bancos Santander e Itaú, que não se posicionaram a respeito. Apenas o Banco do Brasil informou a dinâmica dos procedimentos e assegurou que “o cliente com financiamento imobiliário ativo pode vender o imóvel a qualquer tempo. Esta é uma alternativa acessível, e não há restrições por modalidade de financiamento.”

Por conta das diferenças nos procedimentos entre as instituições, Diogo recomenda que o vendedor do imóvel busque auxílio profissional. “É muito importante estar bem assessorado nessa hora, principalmente, antes de assinar qualquer contrato ou compromisso. Cada negócio deve ser estudado separadamente, pois envolve muitas variáveis, tanto para a quitação da dívida que está em andamento quanto para a aprovação do crédito de quem vai fazer o novo financiamento.”

Inadimplência
A economista e professora da UFJF, Fernanda Finotti Perobelli, alerta para a situação em que o vendedor do imóvel está inadimplente com o banco. “Vender um imóvel com prestações em atraso é possível e pode trazer vantagens tanto para o vendedor, que evita a perda de um patrimônio, quanto para o comprador, que tem maior poder de barganha na negociação.” Neste caso, ela recomenda que a transação seja acompanhada por um advogado especialista na área.