Quem deseja adquirir um imóvel deve estar atento para o fato de que o processo de compra não se encerra com a escolha da nova moradia. Feito isso, é hora da realização do contrato de compra e venda, uma etapa burocrática que exige muita atenção do futuro proprietário. A recomendação é para que a elaboração do documento seja feita com a orientação de um especialista, de forma a garantir a clareza e as definições necessárias a ambas as partes envolvidas na transação.
É por meio do contrato que se garante maior segurança para o vendedor e o comprador, oferecendo respaldo sobre os direitos e deveres de cada um. “É o documento que regula todas as questões que envolvem o negócio, não deixando margem às dúvidas”, define o advogado imobiliário Fellipe Duarte. Há cláusulas que são imprescindíveis a qualquer tipo de contrato, como os dados pessoais de comprador e vendedor, a descrição, o valor e as condições de pagamento. “Também é necessário estabelecer o período para a entrega do imóvel e dos documentos a ele referentes, assim como, a situação de eventuais pendências, como IPTU e conta de energia. E para garantir o cumprimento do contrato, é importante estabelecer quais as sanções cabíveis quando houver o descumprimento de quaisquer de suas cláusulas”, alerta o especialista.
Informações como o conteúdo a ser entregue na data da posse, que pode incluir móveis planejados, mobília e outros acessórios, e os documentos a serem entregues pelo vendedor ao comprador também devem ser detalhados. “Certidões pessoais, fiscais, forenses e do imóvel”, enumera o corretor e especialista em setor imobiliário Carlos José Berzoti. “No caso de condomínio em edifício, é preciso exigir uma carta assinada pelo síndico com firma reconhecida atestando que as contribuições estão em dia.” No contrato, devem constar, ainda, as particularidades do imóvel, conforme destaca o advogado e contabilista Gilberto Bento Júnior. “Há diferenças em se tratando de um imóvel pronto ou na planta. Cada contrato é único.”
Clareza sobre pendências financeiras
Um dos aspectos a serem analisados pelo comprador interessado num imóvel pronto é se há qualquer tipo de dívida antes da aquisição. Em caso afirmativo, o contrato deve esclarecer a responsabilidade do vendedor em relação à pendência. Também é importante verificar a idoneidade de quem oferece o imóvel, assim como, se há ações judiciais referentes à unidade, incluindo, por exemplo, disputa por herança.
“Toda a documentação deve estar em ordem para evitar problemas. É preciso ter cautela na aquisição do imóvel, pois vários são os casos que podem levar à anulação do negócio, como o uso de documentos falsos”, orienta o advogado imobiliário Fellipe Duarte. “Deve-se analisar se quem está vendendo realmente é o proprietário e ainda garantir que tudo que foi combinado está no contrato: valor do imóvel, forma de pagamento e qualquer adição como móveis planejados, mobília e objetos. Caso haja alguém morando no local, é preciso incluir uma cláusula com data limite para a liberação.”
Outras questões a serem detalhadas são os números de matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis e o de Inscrição Municipal, a data da escritura, o valor de entrada, data de vencimento das parcelas, multas e condições de rescisão contratual.
Correção de parcelas pode gerar dúvidas
Com relação aos imóveis adquiridos na planta, os especialistas alertam que a correção de parcelas deve estar explicada de forma clara no contrato. É preciso que o consumidor esteja informado de que quanto menor as mensalidades, maior será o saldo a ser financiado, e que sobre ele será aplicado mensalmente o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), que considera a variação do custo da mão de obra e dos materiais de construção.
Também devem ser discriminados os detalhes sobre o projeto, de forma a confirmar que o que foi oferecido na publicidade seja realmente cumprido. A descrição engloba informações sobre as áreas privativa, comum e de garagem, além do acabamento da obra. “O contrato deve apresentar, de forma clara e objetiva, a qualificação das partes contratantes, o endereço completo e pormenorizado do empreendimento, a descrição, o preço e as condições do fluxo de pagamento, além da forma de incidência da correção monetária e dos juros”, explica o advogado imobiliário Fellipe Duarte.
Entrega
Para evitar dores de cabeça com relação a possíveis atrasos na hora da entrega, é fundamental que o contrato inclua os prazos de início e entrega da obra, além de valores de multa caso haja descumprimento. Também é definido o prazo de carência, que é o período em que a incorporadora pode desistir do empreendimento. “O imóvel na planta é aquele em que há um risco maior para o comprador, pois não há como garantir totalmente que ficará pronto. O recomendável é que o comprador procure sempre negociar com uma incorporadora ou construtora séria no mercado”, avalia Fellipe.
As condições de rescisão contratual em caso de desistência do comprador também devem estar no contrato. “A construtora recebe o imóvel de volta, e deve devolver, no mínimo, 75% do que foi pago pelo comprador”, informa o advogado e contabilista Gilberto Bento. “O valor que ficará com a empresa levará em conta apenas a multa de rescisão e despesas administrativas. Assim, se ela quiser reter mais do que 25% do valor pago, o proprietário deve recorrer à Justiça.”
Ele alerta que o distrato tem prazo para ser realizado. “Deve ser solicitado até a entrega das chaves. Após isso, o comprador toma posse do imóvel e não é mais possível devolver o bem à construtora.”
Negociação deve ser assessorada
Na avaliação do setor imobiliário, a negociação de compra e venda deve ser assessorada com o suporte de profissionais. “É de extrema importância que o contrato de compra e venda seja redigido e revisado por um advogado especializado em Direito Imobiliário. Um contrato bem feito, vai evitar muitas dores de cabeça no futuro”, afirma o especialista em mercado imobiliário, Carlos José Berzoti.
“O sistema brasileiro não é seguro, são muitas leis e muitas variáveis que podem gerar problemas para as partes. De forma que uma negociação feita sem assessoria pode até mesmo fazer com que o interessado perca o valor investido”, avalia o advogado imobiliário Fellipe Duarte. Segundo ele, na compra de imóveis na planta, o jurídico da própria construtora elabora o contrato. Nas outras negociações, um profissional pode ser contratado. O valor do serviço é de 4% do preço do imóvel, conforme tabela da Ordem dos Advogados do Brasil em Minas Gerais (OAB-MG).
O Conselho Regional de Corretores de Imóveis de Minas Gerais (Creci-MG) também orienta que os compradores procurem o trabalho de um advogado para a elaboração do contrato. Já os corretores são responsáveis por prestar informações sobre o negócio, como eventuais pendências cadastrais ou documentais.